Le dispositif Monuments Historiques permet de restaurer un bien ancien classé ou inscrit, destiné à la location nue. Il permet de déduire les charges, les travaux éligibles et les intérêts d’emprunt du revenu imposable, selon les règles applicables au dispositif. L’investissement peut être réalisé en détention directe ou via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.
À qui s’adresse ce dispositif ?
Le dispositif Monuments Historiques s’adresse principalement aux investisseurs situés dans les tranches les plus élevées du barème de l’impôt sur le revenu.
Il peut notamment concerner :
- Les investisseurs fortement imposés
- Les investisseurs fortement imposés percevant des revenus fonciers imposables
- Les investisseurs ayant encaissé ou devant encaisser, au cours de l’année d’investissement, un revenu exceptionnel
L’intérêt du dispositif dépend de la situation fiscale, patrimoniale et financière de chaque acquéreur.
Comment fonctionne l’avantage fiscal ?
L’avantage fiscal repose sur une réduction d’assiette. Les travaux éligibles et les intérêts d’emprunt peuvent être imputés sur les revenus fonciers, puis sur le revenu global, sans limitation de montant. Si le montant déductible dépasse le revenu imposable de l’année, l’excédent peut être reporté uniquement sur le revenu global des 6 années suivantes. Le dispositif Monuments Historiques n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales. L’impact fiscal intervient l’année du décaissement des fonds. Selon la fiche dispositif, l’avantage fiscal peut atteindre jusqu’à 62,2 % des dépenses éligibles, correspondant à une tranche marginale d’imposition de 45 % et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Exemples de fonctionnement
Pour illustrer le mécanisme, prenons l’exemple d’un investissement dans un T2 d’un montant total de 260 000 €.
Dans cet exemple, le prix se répartit entre :
- Montant des travaux : de 195 000 €, répartie sur 3 ans
- Soit 65 000 € de travaux par an
- Montant du foncier de 65 000 €
Exemple 1 :
Investisseur sans revenus fonciers
Dans le premier cas, l’investisseur ne perçoit pas de revenus fonciers. Ses autres revenus s’élèvent à 150 000 € et sa tranche marginale d’imposition est de 41 %. Avec 65 000 € de travaux décaissés chaque année pendant 3 ans, le gain fiscal annuel indiqué est de 26 650 €. Sur la durée des travaux, le gain fiscal total atteint 79 950 €, soit 30,75 % du montant de l’investissement.
Exemple 2 :
Investisseur avec revenus fonciers
Dans le second cas, l’investisseur perçoit 20 000 € de revenus fonciers. Ses autres revenus s’élèvent à 130 000 € et sa tranche marginale d’imposition est également de 41 %. Avec la même quote-part travaux de 65 000 € par an pendant 3 ans, le gain fiscal annuel indiqué est de 30 090 €. Sur l’ensemble de la période, le gain fiscal total atteint 90 270 €, soit 34,72 % du montant de l’investissement.
Ces exemples sont donnés à titre indicatif. L’impact fiscal dépend notamment de la situation fiscale de l’investisseur, de ses revenus fonciers et du montant des travaux éligibles.
Les conditions à retenir
Pour bénéficier du dispositif Monuments Historiques, plusieurs conditions doivent être respectées :
- Une durée de conservation de 15 ans : l’acquéreur doit conserver le bien pendant 15 ans à compter de la date d’acquisition
- Un bien classé ou inscrit : le logement doit être classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques
- Une location nue : dans le cadre d’un investissement locatif, le logement est destiné à la location nue
- Un engagement de location de 3 ans : l’acquéreur s’engage à louer le bien pendant une durée de 3 ans
- Aucun plafond de loyers ou de ressources : dans le cadre du dispositif Monuments Historiques seul, aucun plafond de loyers ou de ressources n’est prévu
- Une location familiale possible : la location à un ascendant ou à un descendant est possible
- Pas d’obligation d’usage en résidence principale : l’usage en résidence principale du locataire n’est pas obligatoire
Le conventionnement ANAH
Certains lots doivent faire l’objet d’un conventionnement avec l’agence nationale de l’habitat. Dans ce cas, le propriétaire doit respecter les conditions propres au conventionnement, notamment les plafonds de loyers et les plafonds de ressources des locataires.
Pour les logements concernés, l’engagement de location est de 6 ans. La location à un ascendant ou descendant n’est pas possible.
Avantages clés
Déduction des travaux éligibles
Impact fiscal au décaissement
Imputation sur le revenu global
Bien classé ou inscrit
Hors plafonnement des niches fiscales
Monuments historiques
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À qui s’adresse l’investissement en Monument Historique à la Caserne Vion ?
L’investissement en Monument Historique à la Caserne Jacques Vion s’adresse principalement aux contribuables fortement imposés, notamment ceux relevant des tranches marginales à 30 %, 41 % ou 45 %. Il peut convenir à des investisseurs souhaitant réduire leur imposition tout en constituant un patrimoine immobilier rare, situé dans un site restauré à forte valeur architecturale.
Quel est le principal avantage de la loi Monuments Historiques par rapport aux autres niches fiscales ?
Contrairement à la majorité des dispositifs de défiscalisation, la loi Monuments Historiques possède un atout majeur : elle est totalement exclue du plafonnement global des niches fiscales (limité à 10 000 €). Il n’y a donc aucune limite au montant des travaux éligibles que vous pouvez déduire de vos revenus.
Le marché immobilier de Toulouse Saint-Cyprien est-il adapté à des loyers « Monuments Historiques » non plafonnés ?
Oui, le quartier Saint-Cyprien est l’un des secteurs les plus recherchés de Toulouse. Son emplacement central, sa qualité de vie et son attractivité locative renforcent l’intérêt du projet. La majorité des lots n’étant pas soumise à un plafonnement de loyers, l’investisseur peut valoriser les prestations haut de gamme de la restauration auprès d’une clientèle sensible aux biens patrimoniaux et aux lieux de caractère.
Pourquoi demander une simulation avant d’investir ?
Une simulation permet d’estimer l’impact fiscal potentiel, l’effort d’épargne, le rendement et l’adéquation du projet avec le profil de l’investisseur. N’hésitez pas à contacter un de nos conseillers immobiliers.